Direito Imobiliário

Quais os perigos a serem observados em um contrato de compra e venda?

Há poucos dias fui procurado por uma cliente para analisar um contrato de compra e venda de um apartamento ainda na planta, que estava sendo vendido por uma incorporadora.

A cliente estava ansiosa por assinar esse contrato por entender que faria um excelente negócio, em razão de que o imóvel poderia se valorizar bastante. Contudo, como não entendia muito sobre o assunto, resolveu procurar um advogado especialista em imóveis para lhe ajudar.

Analisando esse contrato, que tinha quase 50 páginas, vi algumas coisas que poderiam prejudicá-la e que poderá afetar você, caso resolva comprar um imóvel.

Por isso, esse texto é de suma importância para quem esteja comprando um imóvel, mas não dispensa a análise do seu contrato, de forma detalhada e individual.

Vamos aos perigos encontrados.

1 – Forma de Amortização dos Juros

A forma de amortização dos juros realizadas por quem não é instituição financeira, associação de crédito, seguradora e outras pessoas jurídicas correlacionadas, não pode ocorrer com capitalização inferior à anual.

E é comum que empresas como incorporadoras, imobiliárias e construtoras adotem modos de calcular juros que fazem a capitalização mensal ou incidência de juros compostos, juros sobre juros, anatocismo.

Uma das formas mais comuns de se verificar isso é se a empresa adota a forma de amortização através do sistema francês ou tabela price ou gradiente. No contrato dessa cliente existia a previsão de amortização dos juros por esse sistema.

Esse modo de contar os juros faz com que os valores subam bastante. Geralmente, todos os meses as parcelas aumentarão e você, em pouco prazo, se encontrará em grande dificuldade para fazer o pagamento do débito.

Nesses outros artigos explico como funciona a capitalização mensal de juros e o que pode ser feito:

Meu imóvel foi financiado junto à construtora e as prestações só aumentam a cada mês;

3 formas abusivas de cobrar juros que encarecem as parcelas do seu imóvel;

É possível conseguir liminar para reduzir valor de prestação de imóvel financiado junto à construtora;

O que são juros abusivos?

2 – Multa de Rescisão Contratual

É certo que ninguém faz um contrato com a intenção, desde o início, de rescindi-lo, entretanto, é importante que você se atente para as cláusulas que tratam da multa.

Muitas pessoas, no entusiasmo de fechar o negócio, achando que aquilo é a melhor oportunidade da vida delas, acabam aceitando todas as cláusulas do contrato, sem sequer questionar algumas previsões que são totalmente contrárias aos seus interesses.

Nesse contrato que analisei, os percentuais estavam dentro do limite estabelecido pela lei, mas eram fixados no máximo possível.

Embora não houvesse ilegalidade nos percentuais, orientei que a cliente, que ainda não havia fechado o negócio, entrasse em contato com a empresa pedindo para reduzir essa multa em mais da metade.

A vida é dinâmica e não sabemos o que ocorrerá daqui um ano. Pode ser que uma situação financeira confortável de hoje mude drasticamente e você não consiga prosseguir com o contrato, pedindo para rescindi-lo.

É melhor ajustar, antecipadamente, uma multa razoável, caso contrário você perderá bastante dinheiro.

Nesse artigo você poderá entender quais são os limites das multas em contratos imobiliários.

3 – Multa em caso de Atraso da Obra

A incorporadora, nesse contrato analisado, havia colocado o mínimo possível de multa caso houvesse o atraso da obra e tivesse de indenizar a minha cliente. A empresa copiou esse trecho da lei 13.786/2018 e incluiu em seu contrato:

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Mesmo que não houvesse essa previsão no contrato, ela seria aplicada por haver sua disposição em lei. Dessa forma, a empresa não fez nenhuma “bondade” em dizer que indenizaria a cliente.

Poderia, em verdade, ter incluído percentuais maiores de indenização, visto que na hipótese de rescisão do contrato pediu 50% sobre os valores pagos, a título de multa.

4 – Taxa de Fruição

Essa é outra penalidade que ocorre no caso de rescisão do contrato. Além da multa contratual ou legal, haverá o desconto da fruição, que é como se fosse um aluguel, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.

O contrato, no caso, era de quase 500 mil reais. 0,5% ao mês, sem atualização, corresponderia a R$ 2.500,00. Um valor significativo, visto que é cobrado por mês em que a cliente tenha ficado na posse do bem.

Essa cobrança é legal, mas é importante que você esteja atento a ela e tenha ciência de que, no caso de desfazer o contrato, haverá um desconto grande de dinheiro.

Nesse outro texto explico com mais detalhes sobre a taxa de fruição.

5 – Prazo de Devolução do Dinheiro em caso de Rescisão Contratual

Após 27 de dezembro de 2018, muita coisa mudou em relação aos contratos imobiliários, inclusive o prazo para devolução de valores, quando ocorrer a rescisão do contrato.

Atualmente, essa devolução não é imediata, depende de cada tipo de contrato e haverá um grande lapso temporal para que isso ocorra, conforme você pode ver nesse texto:

Qual é o prazo para devolução dos valores pagos na compra de imóvel?

6 – Dados da Unidade Vendida

Pode parecer bobagem, mas é muito importante que você verifique, no contrato, se a unidade que está lá descrita é a unidade que você realmente quer adquirir.

Digo isso porque já ouvi relatos de que uma pessoa tinha comprado determinada unidade de um empreendimento, porém, não observou o contrato, assinando-o, e quando foi fazer a mudança descobriu que a unidade do contrato era em outra torre do condomínio.

Imagine o transtorno passar por uma situação como essa. Então, atenção à unidade descrita no contrato!

7 – Financiamento do Saldo Devedor

Até a entrega do imóvel, que leva um ano e meio a dois, após a assinatura do contrato, o pagamento à incorporadora costuma ocorrer por meio de balões.

Depois disso e antes das chaves serem entregues, o consumidor deve ficar atento que ele deverá pagar ou financiar o saldo devedor, que costuma ser um pouco mais da metade do valor do imóvel.

Algumas empresas fazem o financiamento próprio, outras pedem que o consumidor o faça com um banco. Há uma série de requisitos, para os dois casos, incluindo documentos e capacidade financeira.

A falta do financiamento ou pagamento à vista do saldo devedor, nessa época, poderá acarretar na rescisão contratual, com a incidência de todas as penalidades.

Dessa forma, preste atenção nisso e se previna.

Conclusão

Esses pontos listados são apenas alguns exemplos de cláusulas contratuais na quais você deve ficar atento, mas isso não quer dizer que por esse texto você se resguardará integralmente, do ponto de vista jurídico, ao assinar um contrato.

Antes de fazê-lo, consulte um advogado especialista para obter uma análise detalhada e individual do seu caso. O investimento que você fará ao contratar esse serviço é muito menor que qualquer prejuízo que você está sujeito ao assinar um contrato ruim.

É melhor prevenir do que remediar.

Lembre-se: a empresa conta com um grande grupo de advogados para confeccionar o contrato. Então, no mínimo, o que você tem a fazer é contratar um advogado para lhe ajudar.

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