Direito Imobiliário

Ação de Despejo c/c Cobrança ou Ação Despejo por Inadimplemento? – Qual a Melhor Opção Jurídica, visando a celeridade e eficiência processual

O presente artigo tem por objetivo demonstrar a viabilidade jurídica de propositura de demandas judiciais em face de locatário e/ou fiador que está inadimplente com suas obrigações contratuais estabelecidas no instrumento particular de locação de imóvel comercial e/ou residencial a luz da Lei Federal n.º 8.245/1991, comumente chamada de Lei do Inquilinato e sob a ótica do Código de Processo Civil.

A Lei Federal n.º 8.245/1991 estabelece que na vigência de instrumento particular de locação de imóvel comercial ou residencial, seja por prazo determinado ou indeterminado (artigo 46, § 1º), o remédio jurídico para reaver a posse do imóvel é a Ação de Despejo.

A Ação de Despejo está prevista no artigo 59 e seguintes da Lei do Inquilinato, mas quanto ao tema especifico tratado no presente artigo, cumpre ressaltar aqui o disposto do artigo 62 da mesma lei que assim define:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; […]

Insta consignar pela leitura do dispositivo legal, o legislador oferta ao operador do direito duas vias judiciais que podem ser seguidas para a efetiva rescisão contratual.

A primeira, está entabulada no inciso I do artigo 62, que costumeiramente é utilizado por bancas de advogados e advogados autônomos que atuam no ramo do Direito Imobiliário, que é a denominada Ação de Despejo cumulada com Cobrança.

Em tal ação ordinária de conhecimento, os Requeridos (locatários e fiadores), após o recebimento da citação processual, tem o prazo o legal para apresentar sua defesa (contestação), podendo questionar as cláusulas contratuais estabelecidas pelas partes, além, de contestar toda e qualquer matéria que seja suscetível ao processo de conhecimento e a persecução processual ocorre pelo rito ordinário (audiência de conciliação, audiência de instrução, alegações finais, recursos cabíveis).

A segunda opção, está justamente no inciso II do artigo 62, sendo que, caso o advogado opte por essa, ele irá propor não uma, mais duas ações judicias. O inciso supracitado dispõe que o locatário/fiador poderá evitar a rescisão contratual apenas com uma hipótese: o pagamento do valor total devido, acrescido de juros, multa, honorários contratuais e ainda custas processuais, essa ação é denominada de Ação de Despejo por Inadimplemento.

Mas e os valores devidos? Caso o locatário e/ou fiador não cumpra com a determinação de pagamento? Nesse caso, o juiz se vê perante um processo maduro para julgamento, pois, nessa metodologia de trabalho, não cabe aos requeridos a discussão de clausulas ou outras produções de provas, cabe aos requeridos apenas o pagamento das despesas descritas nas alíneas de a a d do inciso II do artigo 62.

Importante salientar que tal ação judicial visa apenas a rescisão contratual, sendo nessa fase, podendo ser dispensado inclusive a participação do fiador na demanda jurídica, conforme entendimento de diversos tribunais pátrios, porém, ainda resta a pergunta, e os valores devidos?

Os valores devidos em razão do inadimplemento contratual são considerados, após o advento do Novo Código de Processo Civil de 2015, Títulos Executivos Extrajudiciais, conforme preceitua o artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil.

Destarte, o operador do direito tem a possibilidade de demandar judicialmente em duas frentes, a primeira, a Ação de Despejo por Inadimplemento e a segunda com a propositura da Ação de Execução de Títulos Extrajudiciais.

Caso o locatário/fiador efetue o pagamento dos valores devidas na Ação de Despejo por Inadimplemento, o contrato continua vigente e ainda seu cliente, o Locador, receberá integralmente o valor devido, porém, em caso de não pagamento por parte dos devedores, o artigo 63 da Lei do Inquilinato assevera que o magistrado julgara procedente o pedido de rescisão contratual, condenando os devedores ao pagamento das custas e honorários sucumbenciais.

Já os valores principais (alugueis, encargos locatícios, reformas do imóvel) compõe o montante devido e executado na segunda ação proposta, a Ação de Execução de Títulos Extrajudiciais, consideravelmente mais célere e objetiva que as ações de conhecimento.

Pensando sob a ótica do cliente, o locador, o mesmo possui o interesse em reaver o quanto antes o imóvel para disponibiliza-lo novamente para locação, sendo assim, a Ação de Despejo por Inadimplemento com fulcro no artigo 62II da Lei Federal n.º 8.245/1991, bem como, a propositura da Ação de Execução de Títulos Extrajudiciais, com fulcro no artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil se mostra mais célere e efetiva para os interesses do cliente.

Posto isso, agradeço a oportunidade de demonstrar aos colegas de profissão e operadores do direito as opções em matéria de Direito Imobiliário.


Texto originalmente publicado em:
https://fabiodagostini5.jusbrasil.com.br/artigos/933887505/acao-de-despejo-c-c-cobranca-ou-acao-despejo-por-inadimplemento-qual-a-melhor-opcao-juridica-visando-a-celeridade-e-eficiencia-processual?ref=feed

You may also like