Direito Imobiliário

Antes de comprar um imóvel devo levar em consideração a existência de processo judicial?

Sim! É imprescindível analisar os processos judiciais existentes antes de efetivar a compra de imóvel.

Isso porque o imóvel pode ser penhorado e a venda pode ser declarada ineficaz se feita por empresário antes da desconsideração da personalidade jurídica, mediante reconhecimento de fraude à execução.

Não basta alegar o comprador que agiu pautado pela boa-fé e que não tinha conhecimento de ação judicial quando adquiriu o imóvel. Nem tampouco sustentar ser o legítimo proprietário do imóvel e que as certidões, no momento da compra do imóvel, não revelavam pendências.

Esse é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do REsp 1.763.376, ao reconhecer a existência de fraude à execução na venda de imóvel pelo único dono da empresa devedora, em alienação realizada antes da desconsideração da personalidade jurídica determinada no cumprimento de sentença de ação de cobrança.

O Colegiado considerou “que a alienação do imóvel ocorreu quando o empresário – na pessoa de quem a empresa devedora foi citada – já tinha conhecimento da ação de cobrança, na qual o credor pedia a desconsideração da personalidade jurídica e a penhora da fazenda integrante do patrimônio pessoal, em razão do risco de insolvência do devedor”.

Ainda, destacou o Ministro Luis Felipe Salomão:

“(…) como único dono da empresa, o vendedor do imóvel teve ciência pessoal do processo de cobrança, no qual o credor requeria a desconsideração da personalidade jurídica e já alegava a tentativa de alienação do bem para impedir a satisfação do crédito.”

O relator afirmou que, de acordo com o artigo 391 do Código Civil, “os bens presentes e futuros – com exceção daqueles considerados impenhoráveis – respondem pela dívida discutida judicialmente, caracterizando fraude à execução a disponibilidade de patrimônio, por parte do devedor, que frustre a atuação da Justiça – fraude que pode ser reconhecida incidentalmente nos autos da execução, de ofício ou a pedido do credor, sem a necessidade de ação própria”.

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

É de se ressaltar que em casos de ato oneroso, a anulação do negócio exige a demonstração de ciência da fraude pelo terceiro adquirente ou beneficiário, nos termos do artigo 159, do Código Civil:

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

Por fim, concluiu o ministro que:

“Entendo que, em vista das circunstâncias bem peculiares do caso em exame, a revisão do decidido recai mesmo no óbice intransponível da Súmula 7/STJ, visto que a conclusão a que chegou a corte local decorreu de fundamentada convicção, inclusive de que a embargante tinha ciência da ação de cobrança, à luz dos elementos contidos nos autos”.

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