Direito Imobiliário

Contrato de aluguel: o que você precisa saber sobre o assunto?

Quando se aluga um imóvel, é importante saber sobre a existência da Lei do Inquilinato (8.445/1991), que foi criada com o intuito de regulamentar a relação entre locador e locatário, como resolver impasses atuais além de evitar possíveis problemas futuros.

Quando as partes entendem sobre suas responsabilidades, vários transtornos e conflitos podem ser impedidos, além de possibilitar que o contrato de aluguel ocorra de uma maneira mais tranquila e vantajosa para ambas as partes.

Quer entender as principais questões que versam na Lei do Inquilinato e as normas a serem seguidas? Então acompanhe a leitura e confira!

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Antes de qualquer coisa, é importante conhecer os direitos e deveres que se associam ao inquilino após a assinatura do contrato.

Direitos

  • receber o imóvel em condições de uso;
  • obter o recibo com a discriminação dos pagamentos realizados;
  • o dono do imóvel é obrigado a quitar as taxas de administração imobiliária (se cobradas pela corretora) e de intermediações — por exemplo, análise de conferência de idoneidade do locatário, assim como o prêmio do seguro, impostos, entre outros;
  • o dono também precisa pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como pintura da fachada, instalações de equipamento de segurança, reforma da estrutura e demais;
  • as benfeitorias realizadas pelo locatário, dependendo do caso, mesmo que não autorizadas pelo locador, são indenizáveis — benfeitorias úteis devem ser autorizadas pelo locador, e as que forem feitas de forma voluntária não serão indenizáveis, mas podem ser retiradas pelo inquilino ao final do contrato, desde que não isso afete a estrutura do imóvel;
  • direito de preferencia no caso de venda do imóvel, devendo ter conhecimento do negócio por meio de notificação extrajudicial, judicial ou outro meio.

Deveres

  • quitar o aluguel e os encargos da locação na data definida;
  • cuidar do imóvel como se fosse seu e devolvê-lo no mesmo estado em que recebeu para morar;
  • comunicar ao locador sobre qualquer dano e defeito que seja de sua responsabilidade;
  • reparar os danos provocados por si, dependentes e visitantes;
  • solicitar o consentimento prévio e por escrito do locador caso pretenda realizar alguma mudança na forma interna ou externa do imóvel;
  • pagas as despesas ordinárias do condomínio — salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio, consumo de energia, água, gás, limpeza, conservação das dependências em comum, rateio de saldo devedor, reposição do fundo de reserva, entre outros;
  • cumprir integralmente os regulamentos internos e convenção.
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Quais são os deveres e direitos do locador?

Assim como o locatário, o locador igualmente tem deveres a cumprir no contrato, quais sejam:

  • entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
  • garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  • manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
  • responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  • fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  • pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  • pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Como funciona a alienação do imóvel durante a locação?

De acordo com o artigo 8 da Lei n° 8.245/91, caso o imóvel for alienado ao longo da locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, exceto se a locação for por tempo determinado e o contrato tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado à matrícula do imóvel.

O mesmo direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão de posse do imóvel e título registrado junto à matrícula deste.

Além disso, a denúncia deverá ser executada no prazo de noventa dias a contar do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, depois desse período, a concordância na manutenção da locação.

Dessa forma, é possível concluir a permissão da lei para que o adquirente, promissário comprador ou, ainda, do promissário cessionário, de denunciar a locação e, assim, colocar fim à relação locatícia mantida com o proprietário anterior, desde que não exista um sistema de proteção para o locatário, conhecido como cláusula de vigência.

Em razão da existência da cláusula de vigência prevista na Lei do Inquilinato, o locador fica obrigado a fazer constar na escritura pública de compra e venda a existência da locação, com o objetivo de que o terceiro também seja obrigado a respeitar o prazo do contrato até o seu termo final.

O que é direito de preferência na locação?

O direito de preferência deve ocorrer no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, pelo qual o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Quais são os requisitos da cláusula de vigência pela Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato define alguns requisitos para que a cláusula de vigência produza seus efeitos nos casos de alienação do imóvel. São eles: contrato por dentro determinando que o instrumento seja averbado à matrícula do imóvel.

Por força do princípio da relatividade dos contratos, os efeitos de um acordo se limitam em relação às partes. Isso significa que, de fato, manifestaram a sua vontade de contratar e, por esse motivo, estão vinculados ao seu conteúdo. Assim, nem os terceiros e o patrimônio destes podem ser atingidos, vinculando, em um primeiro momento, as partes contratantes, que ficam obrigadas a cumprir as questões nele apontadas.

Como funciona a imprescindibilidade do registro da locação em consonância à Lei do Inquilinato?

É imprescindível o registro do instrumento de locação quando o adquirente, na oportunidade de lavratura da escritura pública, além de tomar conhecimento do referido contrato, concorda em respeitar o prazo definido para o seu final.

Os requisitos constantes na legislação são devidamente reconhecidos pela jurisprudência e doutrina, e, apenas depois do preenchimento deles, é que a disposição contratual passa a produzir efeito erga omnes. A partir disso, se torna oponível ao terceiro adquirente. No entanto, ressalva-se a hipótese em que esse assume de forma expressa o compromisso de respeitar a locação.

Quais são as situações nas quais a Lei do Inquilinato deve ser aplicada?

A lei pode ser aplicada em vários casos, mas alguns deles deve observar rigorosamente a sua previsão para se encontrar uma solução. Separamos aqui dois exemplos para que você entenda melhor esse processo. Veja.

Quebra de contrato de aluguel

O descumprimento ao prazo de locação é a quebra mais comum quando se trata de contrato por tempo determinado. Os prazos do contrato de aluguel podem ser por tempo determinando ou indeterminado, sendo mais comuns 12, 24 ou 30 meses, podendo variar, já que não existe um tempo mínimo ou máximo definido na norma.

Quando a quebra de contrato ocorre por parte do inquilino, a lei estabelece que será preciso o pagamento proporcional do tempo definido no contrato. Não existindo prazo, pode existir uma porcentagem estipulada dentro do documento. Na falta de qualquer determinação, é possível requisitar que algo seja estabelecida judicialmente.

Além disso, a multa pode ser cobrada, exceto se a mudança acontece por motivo de contrato de trabalho, por exemplo, transferência de cidade e filial. Mesmo assim, é necessário notificar formalmente o proprietário com 30 dias de antecedência para evitar algum problema.

O descumprimento de outras cláusulas, tais como finalidade no uso do imóvel ou conservação da unidade locada igualmente devem ser resolvidas de acordo com a lei do inquilinato.

Atrasos e inadimplência com o pagamento de aluguel

Mesmo sendo estipulado em contrato de locação, problemas ligados aos prazos e pagamentos acontecem. Em casos de contrato, o mais comum é a cobrança de 10% no valor do aluguel, a contar do primeiro dia de atraso. O proprietário tem o direito ainda pela ação de despejo do indivíduo, solicitando a desocupação em até 15 dias. Contudo, o dono do imóvel não pode expor o inquilino e nem invadir ou tomar o bem, devendo respeitar os prazos definidos na lei.

Quando é cabível mover a ação de despejo?

Descumprimento de cláusula ou condição contratual

O descumprimento de qualquer cláusula do contrato pode motivar a ação de despejo não só para a desocupação do imóvel, mas também para reparos, se necessário.

Retomada motivada

Em contratos com prazo inferior a 30 meses, o locador também pode retomar o imóvel a qualquer tempo, desde que motivado pelas seguintes hipóteses legais:

– Para uso próprio, de ascendente, descendente, cônjuge ou companheiro;

– Realização de obras estruturais no imóvel;

– Quando a locação já acontece de maneira ininterrupta há, no mínimo, 05 anos.

Denúncia Vazia (Retomada imotivada)

Em contratos com prazos iguais ou superiores a 30 meses, após findo o prazo, o locador pode entrar com o pedido de retomada do imóvel sem qualquer motivação. A ação de despejo, para estes casos, deve ser ajuizada em até 30 dias após o fim do contrato, sem necessidade de prévia notificação ou aviso por parte do locador.

Morte do locatário

A ocupação do imóvel por pessoas que não sejam dependentes diretos do falecido, também enseja ação de despejo.

Agora que você já sabe como funciona a Lei do Inquilinato, é importante realizar um contrato de aluguel eficiente, e que tenha todas as cláusulas necessárias inseridas, garantindo os direitos e deveres de todos os envolvidos.

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