Direito Imobiliário

Contrato de aluguel residencial, conheça alguns pontos importantes nesse tipo de negócio jurídico

No momento de concretizar um negócio jurídico, seja através de um contrato escrito ou de forma verbal, é necessário sempre cercar-se de cuidados, para evitar maiores dores de cabeça no futuro. Com relação o contrato de aluguel, não poderia ser diferente.

Por essa razão, vamos relembrar os principais pontos a serem observados na hora de assinar contrato de aluguel residencial, abordando os principais pontos trazidos pela legislação em vigor.

A locação de imóvel residencial é regida pela Lei nº 8.245, sancionada em 1991, sendo subsidiariamente aplicados os ditames do Código civil de 2002.

O primeiro cuidado que se deve tomar antes de fechar negócio é verificar o prazo para o locatário devolver o imóvel ao locador . Segundo o artigo 4º da referida lei, não poderá o locador reaver o imóvel antes do prazo determinado entre as partes em contrato.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Após o fim desse prazo, caso o locatário se recuse a entregar o imóvel, a ação judicial cabível para reaver o imóvel é a denominada ação de despejo.


Devolvendo o imóvel antes do prazo determinado em contrato, o locatário estará sujeito a cobrança de multa, também prevista em contrato. Entretanto, necessário pontuar que, conforme definido no § 2º do artigo 54-A, a multa contratual jamais deverá ser maior do que a soma dos aluguéis previstos até termo final estipulado em contrato.

Além disso, importante lembrar, a lei de locação também prevê uma isenção do pagamento de multa contratual, caso o locatário, empregado público ou privado, seja redesignado para trabalhar em local diverso (art. 4º, parágrafo único). Entretanto, o locatário deverá notificar o locador no prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência.


A locação poderá ser desfeita antes do termo final estipulado em contrato, obedecendo as seguintes ocasiões:

  • Mútuo acordo entre as partes;
  • em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
  • Em decorrência do inadimplemento do aluguel e de demais encargos – despesas extras estipuladas;
  • para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Normalmente, o contrato de locação de imóvel não se encerra com o falecimento de alguma das partes. Mas, quando ocorre a morte do locador, seus herdeiros necessários assumem a condição de locadores, geralmente.

Do contrário, quando há a morte do locatário, a responsabilidade do aluguel residencial se transfere ao cônjuge ou companheiro, e, sucessivamente, aos herdeiros necessários e aos economicamente dependentes do de cujus, desde que, vale pontuar, sejam residentes no imóvel objeto da locação.


Vale lembrar que essas são algumas das peculiaridades do contrato de aluguel. É recomendado às partes que, caso haja divergências sobre o estipulado, reúnam-se para chegar a um acordo ou, caso ainda haja dúvidas específicas sobre a questão, busquem um advogado especialista em direito imobiliário.

Nos casos de locação de imóvel comercial, assim como o aluguel de espaços em shopping centers, a lei de locações traz regras bem específicas, que divergem muito das regras trazidas neste artigo, voltadas para o aluguel de residência.


Fontes deste artigo e links úteis:

Lei nº 8.245/1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Acesse Aqui.

Blog Racon. Os 9 principais direitos do inquilino que você precisa conhecer. Acesse aqui.

You may also like