No momento de concretizar um negócio jurídico, seja através de um contrato escrito ou de forma verbal, é necessário sempre cercar-se de cuidados, para evitar maiores dores de cabeça no futuro. Com relação o contrato de aluguel, não poderia ser diferente.
Por essa razão, vamos relembrar os principais pontos a serem observados na hora de assinar contrato de aluguel residencial, abordando os principais pontos trazidos pela legislação em vigor.
A locação de imóvel residencial é regida pela Lei nº 8.245, sancionada em 1991, sendo subsidiariamente aplicados os ditames do Código civil de 2002.
O primeiro cuidado que se deve tomar antes de fechar negócio é verificar o prazo para o locatário devolver o imóvel ao locador . Segundo o artigo 4º da referida lei, não poderá o locador reaver o imóvel antes do prazo determinado entre as partes em contrato.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Após o fim desse prazo, caso o locatário se recuse a entregar o imóvel, a ação judicial cabível para reaver o imóvel é a denominada ação de despejo.
Devolvendo o imóvel antes do prazo determinado em contrato, o locatário estará sujeito a cobrança de multa, também prevista em contrato. Entretanto, necessário pontuar que, conforme definido no § 2º do artigo 54-A, a multa contratual jamais deverá ser maior do que a soma dos aluguéis previstos até termo final estipulado em contrato.
Além disso, importante lembrar, a lei de locação também prevê uma isenção do pagamento de multa contratual, caso o locatário, empregado público ou privado, seja redesignado para trabalhar em local diverso (art. 4º, parágrafo único). Entretanto, o locatário deverá notificar o locador no prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência.
A locação poderá ser desfeita antes do termo final estipulado em contrato, obedecendo as seguintes ocasiões:
- Mútuo acordo entre as partes;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- Em decorrência do inadimplemento do aluguel e de demais encargos – despesas extras estipuladas;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Normalmente, o contrato de locação de imóvel não se encerra com o falecimento de alguma das partes. Mas, quando ocorre a morte do locador, seus herdeiros necessários assumem a condição de locadores, geralmente.
Do contrário, quando há a morte do locatário, a responsabilidade do aluguel residencial se transfere ao cônjuge ou companheiro, e, sucessivamente, aos herdeiros necessários e aos economicamente dependentes do de cujus, desde que, vale pontuar, sejam residentes no imóvel objeto da locação.
Vale lembrar que essas são algumas das peculiaridades do contrato de aluguel. É recomendado às partes que, caso haja divergências sobre o estipulado, reúnam-se para chegar a um acordo ou, caso ainda haja dúvidas específicas sobre a questão, busquem um advogado especialista em direito imobiliário.
Nos casos de locação de imóvel comercial, assim como o aluguel de espaços em shopping centers, a lei de locações traz regras bem específicas, que divergem muito das regras trazidas neste artigo, voltadas para o aluguel de residência.
Fontes deste artigo e links úteis:
Lei nº 8.245/1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Acesse Aqui.
Blog Racon. Os 9 principais direitos do inquilino que você precisa conhecer. Acesse aqui.
