Direito Imobiliário

Direito de vizinhança: o que você deve saber sobre o tema?

É comum que aconteça alguma situação conflitante na relação de indivíduos que possuem suas residências uma perto da outra, principalmente pelo fato de que algo que é benéfico para um morador pode gerar violações ao bem-estar e direito do vizinho. Para resolver esses casos, e fazer com que a sociedade viva em harmonia, surgiu o direito de vizinhança.

Trata-se de um conjunto de normas, dentre as quais se destacam os artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil/02, que versam sobre os problemas causados pelas interferências indevidas entre imóveis próximos, com a finalidade de evitar prejuízos.

Quer entender melhor como funciona esse instituto? Então, continue a sua leitura!

O que é preciso saber sobre o direito de vizinhança

É importante saber que esse direito visa proteger a utilização anormal da propriedade, as árvores limítrofes, a passagem de cabos e tubulações, as águas, infiltrações, os limites entre prédios, os direitos de tapagem, de construir, entre outros.

A legislação criada busca impedir o uso abusivo da propriedade, podendo impor ao proprietário infrator condenado a uma obrigação de não-fazer e/ou pagamento de multa cominatória.

Entre alguns fatores seguros para efeitos da composição de conflitos, definidos pela doutrina, podemos citar: a natureza do uso, pré-ocupação, regras sobre as regras de edificações, localização do imóvel, limite de tolerância dos vizinhos etc.

Tipos de atos prejudiciais

Os atos prejudiciais podem ser:

  • ilegais: quando estiver relacionada a algum ato ilícito, sujeitando o agente à obrigação de ressarcimento do prejuízo provocado;
  • abusivo: são aqueles praticados em desacordo com a finalidade social, como o barulho em excesso; ainda que se encontrem nos milites da propriedade;
  • lesivos: provocam danos ao vizinho, embora o agente não esteja usufruindo de forma anormal de sua propriedade.
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Soluções providas pela legislação

É necessário ressaltar que o direito de vizinhança é um reflexo do direito de propriedade, que atua sob o conceito da função social, devendo considerar a boa-fé nas ações entre vizinhos.

Além disso, é importante entender que os imóveis vizinhos não são somente os confinantes, mas também os que se encontram nas proximidades desde que a conduta praticada por alguém em certo imóvel vá atingir diretamente sobe ouro, provocando incômodo ou demais danos.

Algumas ações podem ser ajuizadas para proteger os direitos de vizinhança. São elas:

  • para impedir/obstar algo, como uma construção: Nunciação de Obra Nova;
  • para defender a posse do morador: Ações Possessórias;
  • para pedir a condenação do vizinho a fazer, não fazer, dar coisa certa ou incerta: Ações Condenatórias;
  • para demarcar algum terreno ou dividi-lo: Ação Demarcatória ou Ação Divisória.

Veja um exemplo:

Conforme o artigo 1.286 do CC, O proprietário precisa tolerar a passagem de cabos e tubulações para o uso de seus vizinhos, por meio do recebimento de indenização que atenda também a desvalorização da área remanescente, se for impossível que o procedimento seja realizado de outra forma, ou se muito oneroso. Para estes casos, o interessado por de ingressar com ação de passagem.

Ou seja, é permitido que o proprietário exija que a instalação seja executada de maneira menos gravosa, bem como depois seja retirada, à sua custa, para outra localização do imóvel. Da mesma forma, o mesmo pode solicitar a realização de obras de segurança quando as instalações oferecem um grau maior de risco.

Responsabilidade civil pelos danos de vizinhança

Trata-se de uma responsabilidade objetiva, que gera a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da conduta nociva do agente resulta um dano efetivo. É preciso a comprovação do nexo causal entre o ato do vizinho e o dano sofrido pelo outro como requisito fundamental para a caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova.

Ações envolvendo o direito de vizinhança

Para uma melhor compreensão, vamos exemplificar com alguns precedentes envolvendo o tema.

Ação demolitória

A 4ª Turma do STJ apreciou um caso sobre a servidão predial. Nele, os proprietários de uma residência levantaram uma parede, que provocou a obstrução da iluminação e ventilação prédio adjacente. Na demanda ajuizada, o magistrado de primeiro grau estabeleceu o desmanche da parede levantada. O tribunal de 2ª instância preservou a decisão, já que a parede erguida obstruía janelas que foram abertas no imóvel vizinho por um tempo superior a 20 anos.

Em recursos especiais, os réus da ação alegaram o desrespeito aos artigos 573, parágrafo 2º, e 576 do CC/16. Contudo, o ministro Luis Felipe Salomão expressou que as normas apontadas versam sobre os vínculos entre a vizinhança, não sendo úteis para a resolução de conflitos ligados à servidão predial, negando provimento ao recurso (REsp 207.738).

Perturbação do sossego

A cantora Simone adquiriu do STJ a confirmação das decisões de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha ambientalista, a retirar de seu apartamento 25 cães que lá mantinha, por meio de decisão da 3ª Turma do STJ, podendo manter apenas 3 cães.

Além disso, a ministra Nancy Andrighi, relatoria do processo, afirmou que a ambientalista, mesmo não sendo proprietária do imóvel, é parte legítima, considerando que a obrigação de não gerar danos ao sossego, segurança e saúde é originária da qualidade de vizinhos, e não de proprietário (REsp 622.303).

Passagem forçada

O proprietário de uma fazenda, chamada São José, localizada em Rio Negro/MS, ajuizou uma ação para a construção de passagem forçada em desfavor dos proprietários da fazenda Rancho Grande, vizinha. Isso porque a fração de sua propriedade é dividida do restante pela ocorrência de um acidente geográfico o que gerou o encravado do trecho.

A perícia identificou que o local possuía duas passagens: uma por meio da fazenda Rancho Grande e outra pelo Rio Negro. Contudo, para realizar o ligamento por terra, era necessário fazer uma estrada que, por causa dos acidentes geográficos, seria muito onerosa e, para chegar à via pública, andaria em torno de 30 km.

A decisão que julgou o pedido improcedente por meio do juízo de 1º grau, foi mantido pelo tribunal estadual. O ministro Ari Pargendler, relator do recurso, entendeu que o proprietário da fazenda São José tinha deveria ter direito à passagem forçada, já que a área encravada não tinha saída para a via pública e o acesso só seria viável caso fosse feita estrada a custos muitos altos. Também, o laudo da perícia afirmou que seria preciso construir duas pontes, drenagem e aterro em certos locais.

Para o relator, o entendimento de que as despesas com obras seriam dispendiosas foi o necessário para reconhecer a garantia da passagem forçada. Contudo, ele afirmou que o vizinho que iria suportar a passagem teria direito a uma indenização, que poderia ser estipulada em liquidação de sentença (REsp 316.336).

Conseguiu entender as principais questões sobre o direito de vizinhança? Trata-se de um instituto simples mas, muitas vezes, bastante conflituoso. Por isso, é importante estar sempre atualizado quanto à legislação para entender o contexto pelo qual o seu cliente está passando, analisar o caso da melhor forma e prestar um serviço de qualidade.

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Fonte: https://modeloinicial.com.br/artigos/direito-vizinhanca

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