Direito Imobiliário

Imóvel sem acesso a via pública, porto ou nascente? Saiba o que fazer

Imagine que exista um terreno e infelizmente esse imóvel ficou encravado, isto é, ficou sem passagem para via pública, porto ou nascente.

Existem 2 maneiras de se conseguir essa passagem, a primeira delas é negociando uma servidão de passagem, que está estabelecida no Código Civil no artigo 1225, inciso terceiro, como um direito real sobre coisa alheia.

Art. 1.225. São direitos reais:

III – as servidões.

É necessário procurar o vizinho por onde se quer a passagem e propor a servidão, podendo ser gratuita ou onerosa. Se o vizinho concordar, é necessário outorgar uma escritura pública que será registrada tanto na matrícula do imóvel vizinho que passará a ser chamado de imóvel serviente quanto do imóvel que se encontra encravado que será chamado de imóvel dominante.

De tal sorte, que se houver a venda do imóvel, tanto do imóvel serviente quanto do imóvel dominante, a servidão irá continuar, pois registrado estará nas matrículas.

Porém, no direito de vizinhança há um outro instituto que é parecido, imagine a seguinte situação: O dono do imóvel encravado buscou a obtenção de uma servidão em todos os terrenos vizinhos, mas não conseguiu convencer nenhum dos seus vizinhos que tem passagem ou poderiam lhe dar passagem para via pública. Neste caso o direito coloca à disposição o artigo 1285 do Código Civil no âmbito do direito de vizinhança:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

O que significa que o proprietário pode exigir o vizinho a conceder a passagem através de uma ação judicial, daí o nome: passagem forçada. Se houver mais de um imóvel que possa lhe conceder a passagem, aquele que possui o modo menos gravoso é o que pode ser constrangido através de ação judicial.

O juiz concede a servidão na medida das necessidades ordinárias do imóvel, isto é, paras as necessidades habituais do imóvel, e irá fixar uma indenização que o proprietário do imóvel encravado terá que pagar ao proprietário do imóvel serviente.

Neste caso, ao invés de registrar uma escritura pública, como foi utilizado o mecanismo de uma ação judicial, essa servidão será registrada como passagem forçada, mas gerará os mesmo efeitos de uma servidão através de um mandado que irá ser levado a registro junto a matricula do imóvel serviente e do dominante.

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