Direito Imobiliário

No caso de compra e venda do imóvel quem paga o IPTU é o comprador ou vendedor? IPTU no meu nome, significa que o imóvel é meu?

1. O que é o IPTU?

O IPTU é um imposto que o Distrito Federal e os Municípios cobram e que recai sobre a propriedade do imóvel, ou seja, sobre a terra e as edificações que foram construídas nela. A sigla IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana e a lei diz que quem deve pagar esse imposto é:

  • proprietário do imóvel;
  • o titular do seu domínio útil;
  • possuidor.

A principal função dele é a obtenção de dinheiro para os Municípios e o Distrito Federal, ou seja, ele tem uma função tipicamente fiscal.

Para chegar no valor do IPTU o Município define um valor para o imóvel (chamado valor venal) e um percentual que incidirá sobre esse valor (chamado alíquota).

O valor venal é dado pelo ente público e é o valor que o imóvel alcançaria caso ele fosse vendido. Mas, valor venal e valor de mercado não são a mesma coisa, pois, o valor venal é uma estimativa do custo de um imóvel feita pelo Poder Público.

Se o valor venal for maior que o valor de mercado, ele deve ser revisto.

Assim, se o valor venal do imóvel é de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e a alíquota do IPTU é de 3% (três por cento) o valor do IPTU será de R$ 3.000, 00 (três mil reais).

Saiba que as prefeituras possuem um cadastro dos imóveis e com base nesse cadastro é que, anualmente, efetuam o lançamento do imposto e notifica o contribuinte para o pagamento dele. Portanto, se no dia 1º de janeiro de todo ano o seu nome constar no cadastro da prefeitura/DF como proprietário/possuidor de um imóvel é no seu nome que a cobrança será feita.

2. O IPTU está no meu nome, significa que o imóvel é meu?

O IPTU no seu nome não significa que o imóvel seja seu.

O mais comum é que o IPTU seja cobrado do proprietário do imóvel e venha no nome deste.

proprietário ou dono do imóvel é a pessoa que consta no registro do imóvel junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Como assim? Quando você compra um imóvel você precisa levar o documento que comprova a aquisição do imóvel (título aquisitivo, que pode ser uma escritura pública, contrato de compra e venda, formal de partilha) para ser registrado junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente.

Quem não faz isso não se torna proprietário do imóvel e no registro junto ao cartório irá constar como dono outra pessoa, provavelmente, a que te vendeu o bem.

Além desse registro no Cartório as prefeituras e o DF também possuem um cadastro imobiliário e nesse cadastro pode constar o nome de outra pessoa como sendo a responsável pelo imóvel.

Veja que para um mesmo imóvel pode haver:

  • pessoa X como proprietária junto ao Oficial de Registro de Imóveis;
  • pessoa Y no cadastro imobiliário junto à Prefeitura;
  • ainda, pessoa Z como compradora e possuidora do bem, sendo que seu nome não consta nem no Cartório nem no cadastro imobiliário.

O IPTU será cobrado no nome (e CPF) daquele que esteja cadastrado junto a Prefeitura no cadastro municipal do IPTU. Essa pessoa, aliás, pode não ser o dono do imóvel, pois não é ela que consta no Registro e matrícula do imóvel como proprietário deste.

Percebeu que são dois registros? O da Prefeitura e o do Cartório. O da Prefeitura serve para a cobrança do IPTU e o registro imobiliário diz quem é o proprietário do imóvel.

Sobre esse assunto continuamos conversando abaixo, mas saiba que tanto o comprador quanto o vendedor serão responsáveis pelo pagamento do IPTU.

Como faço para tirar o IPTU do meu nome (ou colocar)?

Se você acha que o IPTU deva vir em seu nome, ou se acha que não deve vir em seu nome, você precisa atualizar os dados cadastrais junto à Prefeitura/DF. Aliás, cada Município tem regras procedimentais relativas ao processo de averbação do Cadastro Imobiliário, portanto, essa atualização obedece a um procedimento que o Município estabelece e que deve ser acompanhado de documentos específicos.

Inclusive, quando for o caso de venda de imóvel deve-se protocolar um ofício junto ao Município informando sobre essa venda.

3. De quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU quando há um contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

Tanto o comprador quanto o vendedor serão responsáveis pelo pagamento do IPTU e o Município/DF vai optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação.

Ou seja, o IPTU pode ser cobrado do comprador ou do vendedor e o Município ou o DF vai escolher se cobrará de um ou de outro. Inclusive, os dois podem figurar conjuntamente no polo passivo em ações de cobrança do imposto.

Vou explicar melhor.

O contrato de promessa de compra e venda é um contrato preliminar, ou seja, é um pacto anterior ao contrato de compra e venda.

Nesse contrato não há venda, mas promessa de vender e promessa de comprar e não há transmissão de propriedade do imóvel. Portanto, tem-se as seguintes pessoas:

  • O proprietário (promitente vendedor) – É o vendedor e quem continua sendo o proprietário do imóvel, pois tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis.
  • O comprador / possuidor (promitente comprador).

Assim, o IPTU pode ser cobrado tanto do proprietário (promitente vendedor) quanto do comprador (promitente comprador) e tratando de imposto do Município e do Distrito Federal, são eles quem vão escolher em cobrar de um ou de outro.

No contrato foi pactuado que o comprador pagaria o IPTU, posso me livrar da cobrança?

Depende.

Há decisões dos tribunais no sentido de que é indevida a cobrança do IPTU do vendedor quando houve a averbação do contrato de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel e este não possui mais quaisquer atributos de propriedade sobre o bem e, portanto, não seria considerado contribuinte do IPTU – trata de compromisso de compra e venda.

Mas, no geral, o entendimento é de que é devedor do imposto o vendedor (proprietário do imóvel registrado em seu nome) e comprador e a lei municipal elege um ou outro para ser cobrado. Mas, apesar de ser possível considerar o possuidor como contribuinte do imposto, o proprietário não deixa de responder pelo débito.

No caso acima, em que houve a pactuação em contrato, o vendedor poderia cobrar do comprador o valor pago a título de imposto (ação de regresso), mas perante o Fisco não poderia simplesmente alegar a clausula contratual e se livrar da obrigação.

4. Comprei um imóvel na planta sou a responsável pelo pagamento do IPTU a partir de quando?

O pagamento do IPTU até a entrega das chaves ao comprador é de responsabilidade exclusiva da construtora ou incorporadora.

Aliás, as decisões dos tribunais superiores dizem que até a entrega do imóvel o comprador não é responsável pelo pagamento nem do IPTU e nem das despesas de condomínio.

Veja a importância de conhecer o que está escrito nas cláusulas contratuais pactuadas.

Os imóveis comprados na planta são aqueles que ainda estão sendo construídos, e na hora da compra os contratos que regem a relação entre comprador e vendedor podem possuir cláusulas abusivas e prejudiciais ao comprador.

Atente-se para o que está escrito no seu contrato. É possível que esteja escrito o seguinte:

“Até a data de assinatura desse contrato ficam a cargo da VENDEDORA todos os encargos que recaiam sobre o imóvel objeto da presente transação; a partir da assinatura do contrato, são de inteira responsabilidade do (a)(s) COMPRADOR (ES) os encargos incidentes sobre o imóvel, como por exemplo, cita-se: IPTU, Contribuições de Melhoria, taxas, condomínio e outros”.

A cláusula cita é abusiva e contrária às decisões adotadas pelos tribunais que, reiteradamente, tornam essa cláusula nula. Aliás, isso acontece muito nos contratos imobiliários.

Inclusive, se você pagou os impostos/taxas sendo que ainda não recebido as chaves do imóvel saiba que você poderá pedir a restituição dos valores ao vendedor através de uma ação judicial, por exemplo.


Texto originalmente publicado em: https://rubiasena.jusbrasil.com.br/artigos/932946412/no-caso-de-compra-e-venda-do-imovel-quem-paga-o-iptu-e-o-comprador-ou-vendedor-iptu-no-meu-nome-significa-que-o-imovel-e-meu?ref=feed

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