Direito Imobiliário

O crime de apropriação indébita praticado em condomínios

A gestão condominial contemporânea, fundamentada em boas práticas administrativas e permeada por princípios de alto grau de profissionalismo, para além da conhecida responsabilidade civil, ambiental, trabalhista e administrativa, pode redundar, se conduzida de forma errática, na mais rigorosa das imputações: a de cometimento de crime.

Com efeito, e diversamente dos demais ilícitos que se fazem presentes no ordenamento jurídico pátrio, os crimes representam os atos antissociais mais graves e também por força de sua especificidade, se sujeitam às penalidades mais rígidas do sistema, podendo importar no encarceramento do transgressor ou na aplicação de medidas cautelares extremamente gravosas, como a prisão domiciliar com emprego de tornozeleira eletrônica ou na proibição de viagem internacional com a retenção de passaporte, a título de exemplo.

Dentre os crimes que se afiguram possíveis de serem praticados na gestão de condomínios, o delito de apropriação indébita, previsto no art. 168 do Código Penal, é um dos que encontra amplo espaço de conduta e de viabilidade, uma vez que a sua descrição típica encontra na legislação penal a previsão de “apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção”.

Assim, para que se possa imputar a um síndico de condomínio o cometimento de tal infração penal, torna-se necessário verificar, no caso em concreto, se se encontravam preenchidos os 3 (três) requisitos fundamentais para a configuração do crime, quais sejam: a) a apropriação de coisa alheia móvel; b) a posse ou a detenção sobre a coisa; e c) a existência de dolo, valendo dizer, nesse último caso, a constatação de uma intencionalidade, de uma vontade livre e deliberada no sentido e na direção da prática do ilícito.

Importante observar que a posse ou a detenção de bens ou de valores é um requisito que se apresenta inerente e imanente à gestão de condomínios, vez que o síndico possui em suas mãos, e em seu poder, a possibilidade de direcionar os recursos financeiros da massa condominial, seja para honrar os justos compromissos assumidos pelo condomínio, seja para desviá-los de forma ímproba de sua verdadeira finalidade, sendo certo que, nesta última hipótese, restará presente mais um dos elementos do crime.

Contudo, para que ocorra a consubstanciação do delito em análise, deverá o síndico “apropriar-se” de bens ou de valores, verbo este que deve ser compreendido como o ato de tomar para si, coisa móvel que não pertença ao síndico, que não faça parte de seu acervo patrimonial, desde que exista a posse ou detenção da coisa.

É, portanto, a conduta de “apropriar-se” a vedada pela norma penal; isso porque o síndico exerce a gestão de bens e de valores que não lhe pertencem, de um patrimônio que integra o acervo de terceiros, de uma coletividade, sendo que, na hipótese do mesmo vir a incorporar ao seu conjunto de bens, por exemplo, parcela da receita condominial, restará configurado o crime, posto presentes todos os requisitos do delito. 

Ocorrerá ainda o crime de apropriação indébita, por exemplo quando da prática do superfaturamento de obras; nessa hipótese, caso o síndico tenha realizado pagamentos que não tenham sido efetivados ou tenha contratado serviços com orçamentos muito elevados, acima dos praticados pelo mercado, mediante o pagamento de uma “comissão”, por óbvio, estaremos diante do cometimento pelo síndico, do crime de apropriação indébita.

Uma vez constatado o ilícito penal, o síndico poderá ser condenado criminalmente a uma pena privativa de liberdade de um a quatro anos de reclusão, além da multa que ficará a cargo do juiz estabelecer o valor; além disso, caso exista o conluio de condôminos ou de membros do conselho, devidamente comprovado, estes também estarão sujeitos à aplicação das mesmas sanções penais. 

Necessário ainda lembrar que, por via do cometimento do delito, o síndico se sujeita à destituição do cargo e à correspondente responsabilização civil, devendo ressarcir o condomínio dos prejuízos causados ao patrimônio da coletividade condominial.

De ser lamentado que a prática do crime de apropriação indébita em condomínios não é tão rara. Exemplo disso é a ocorrência desse fato típico em um condomínio residencial do norte do estado de Santa Catarina onde determinado síndico foi condenado à pena de prisão de dois anos por apropriação indébita de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais).

De acordo com informações constantes dos autos, o síndico teria feito uso indevido do numerário pertencente ao condomínio e teria deixado de apresentar notas fiscais e comprovantes de despesas. A decisão foi confirmada em 2014 pela 2ª Câmara Criminal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina.

De acordo com o voto emitido pelo relator, desembargador Volnei Celso Tomazini, o síndico não teria comprovado a legitimidade das compras e dos saques por meio de prova documental. As testemunhas carreadas pelo acusado, foram julgadas inaptas a justificar a sua conduta, uma vez que a ausência da documentação comprobatória das despesas foi avaliada como uma afronta ao rol de responsabilidades inerentes ao responsável legal do condomínio.

Para agravar o fato, foi identificada a existência de despesas evidentemente dissociadas das empregadas comumente na manutenção do condomínio, tais como compras em padarias, farmácias, postos de combustíveis, além de lojas de roupas e de calçados, restando a conclusão de que os valores, cuja posse era lícita, havia sido utilizado em proveito e em benefício próprio do síndico.

Temos para nós que, para que se possa evitar, de forma eficiente, a ocorrência deste tipo de ilícito, deve-se primeiramente escolher síndicos comprometidos com os valores éticos da probidade e da honestidade, como também devem ser estabelecidos rigorosos sistemas de controle, acompanhamento, supervisão e de compliance das contas condominiais, tudo para que seja garantido e preservado o patrimônio dos condôminos, e para que estes não venham a ser surpreendidos pela indesejável notícia da ocorrência de desvios de bens ou de valores, fatos por demais inaceitáveis e altamente reprováveis na gestão contemporânea de condomínios.

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