Direito Imobiliário

Quais são os limites de atuação do síndico perante os condôminos?

Uma figura muito conhecida nos condomínios é a figura do síndico, que exige preparação, conhecimento técnico, disponibilidade de tempo, paciência e cautela. Qualquer erro praticado pelo síndico pode implicar em prejuízo ao condomínio e ao próprio síndico.

Desta forma, o Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca quais são as competências do síndico.

Contudo, ele não pode praticar as suas responsabilidades como bem entende, devendo sempre zelar pelo bem de todos os condôminos. Assim, segue alguns exemplos abaixo do que ele não pode fazer:

. Contratar serviços que impactem o equilíbrio das contas do condomínio, como obras não emergenciais ou simplesmente para embelezar sem contar com anuência prévia da assembleia;

. Deixar de prestar contas anualmente ou quando requisitado;

. Cobrar de forma constrangedora os condôminos devedores;

. Expor nome e número da unidade devedora em locais como quadro de avisos ou elevador;

. Deixar de cobrar os devedores e não acompanhar de perto a inadimplência do condomínio;

. Dar ordens diretamente a funcionários terceirizados. Isso pode configurar subordinação e causar problemas trabalhistas. As sugestões devem ser dadas diretamente à empresa contratada, que repassará à equipe;

. Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores transgressores das normas;

. Proibir a entrada de visitantes autorizados pelas unidades, de acordo com o que está previsto nas regras do empreendimento;

. Deixar de comunicar aos moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;

. Implementar alterações que impactem no regulamento interno ou na convenção do condomínio sem anuência prévia;

. Destituir conselheiro;

. Não realizar o seguro da edificação, o que pode colocar o condomínio em risco;

Caso o síndico ultrapasse os limites de sua atuação, ele estará cometendo um abuso de poder, podendo inclusive ser destituído de sua função (seja ele contratado ou morador do próprio condomínio).

Para ocorrer a destituição do síndico é preciso que aconteça uma assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1, dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O artigo 1.349 do Código Civil traz os fundamentos essenciais para a destituição.

Ademais, pode também o síndico ser submetido a todas as sanções legais previstas para quem comete infrações penais ou cíveis. O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres que trazem responsabilidades enormes e deve sempre buscar ajuda em casos de dúvidas.

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