Direito Imobiliário

Quando tenho direito a fazer Usucapião? Guia Definitivo!

O objetivo deste artigo é falar a verdade e acabar com as lendas jurídicas entre advogados e corretores.

Toda vez que falamos de usucapião existe uma grande confusão, o instituto ele é muito antigo, vem lá do Direito Romano, Direito Grego também.

O Instituto apesar de antigo, é pouco utilizado na prática, e ele é um instituto que gera muita confusão, muitos erros, lendas jurídicas e advogados também muitas vezes não tem conhecimento sobre o instituto. Então vamos entender tudo:

Então… Quando tenho direito ao Usucapião?

Em primeiro lugar, para entender Usucapião, precisamos entender Posse. Posse quer dizer que você tem a situação fática, direta, você está no local, usando, usufruindo da Posse. Isso é Posse.

Para começar, precisamos separar Posse e Domínio. Domínio é registro, é Propriedade.

Quando falo para você, o imóvel está no seu nome, você tem o Domínio, Registro, a Propriedade.

Posse, quem tem o Domínio, quem tem a Propriedade, pode ter a posse também. Mas muitas vezes quem tem a Posse não tem a propriedade. Por exemplo na Locação, o inquilino tem a Posse, mas ele não é proprietário, quem tem o Domínio, o Registro é o Locador.

Para que você tenha direito no Usucapião o primeiro ponto é falar da Posse. Só existe o direito de fazer o Usucapião, de utilizar o Usucapião quando eu tenho Posse, e a Posse não pode ser uma Posse de um período curto, precisa ser um período considerável, depende de cada estilo de Usucapião, de cada espécie de Usucapião.

Muita gente faz uma confusão em relação a Posse, se tem que ser de 2, 5 ou 10 anos, isso depende na verdade do tipo de ação.

Usucapião é um gênero de várias espécies, nós temos mais de 36 espécies, porque o Brasil ele aderiu o direito Italiano segundo as regras do Usucapião. Com o Novo CPC nós temos até 37, porque temos o Usucapião Administrativo, que na verdade não está tendo aplicabilidade neste momento, porque ele foi mal regulamentado, então várias questões precisam ser resolvidas, os cartórios, os tabeliões, os cartórios de imóveis, não estão fazendo este Usucapião pela dificuldade do registro.

Fato é, que Usucapião atualmente, mesmo com CPC novo, continua sendo usado o judicial, e para que você tenha direito de utilizar o Usucapião judicial, você vai precisar escolher uma das espécies. Nos temos mais de 36 espécies, porém no Brasil, nós vamos utilizar, cerca de 5 espécies. Mais que isso é um Usucapião muito teórico, temos Usucapião domiciliar, Usucapião Indígena, muito teórico, e pouco utilizado na prática. Lembrando aqui, que o Usucapião que estamos tratando aqui, é o de bens imóveis, mas cabe o Usucapião de bens móveis.

Primeira regra para utilizar o Usucapião, para ter direito de fazer o Usucapião é ter a Posse, essa Posse vai depender de cada espécie do Usucapião. Os mais utilizados, nós temos a primeira espécie, o Usucapião Extraordinário, e porque? Por que ele não tem limites, ele aceita até a má fé, muito criticado até pela doutrina e muitos doutrinadores, pois ele deixa você utilizar até a má fé – e a má fé não vamos confundir, má fé não é crime, eu chego e falo saia do imóvel senão vou matar você e sua família – isso não é só má fé, é crime, coação, e pode ser física ou psicológica.

A má fé que o Usucapião Extraordinário permite, é aquela que você tem 13 irmãos, e você não faz o inventário dos seus pais, você tem a Posse 15 anos, você faz o Usucapião porque você não quer fazer o inventário, para que não seja dividido da forma correta dos direitos hereditários. Então você faz Usucapião para ficar com a Posse total, com a propriedade inteira. Então essa má fé neste sentido é que esse Usucapião permite. No sentido de levar uma vantagem, não uma coação, um crime.

O Usucapião Extraordinário você precisa ter 15 anos de Posse, e é a Posse ininterrupta, você não saiu e voltou, é aquela posse ininterrupta que você tem. No antigo Código Civil essa Posse era maior no Usucapião Extraordinário, era uma Posse 20 anos, hoje 15 anos. Mas tem uma exceção a essa regra também. Se você utiliza o imóvel para moradia habitual, de 15 anos cai para 10 anos, então, ou seja, o Usucapião Extraordinário, você consegue usufruir desse Usucapião com uma Posse de 15 anos. Se você mora no imóvel, cuida do imóvel, você consegue cair de 15 para 10 anos. Você consegue ingressar com ele. A Posse é o primeiro requisito do Usucapião. Perceba que a Posse é requisito em qualquer espécie de Usucapião, sem a posse não existe usucapião.

O mais usado é o Extraordinário porque ele permite tudo, ele permite a má fé, diferente das outras espécies de Usucapião. Ele permite fazer a Posse do imóvel de mais de 250 metros quadrados, permite também que o sujeito já tenha outros imóveis no nome, então, eu posso fazer o Usucapião Extraordinário mesmo tendo outros Usucapiões no nome, outras ações, ou mesmo tendo outros imóveis Registrados no nome.

Mas então se eu tenho outros imóveis com contrato de gaveta ou tenho outras Posses. Posso ingressar com Usucapião Extraordinário? Neste caso você pode, com outras Posses, outras Ações ou outros imóveis no nome no Brasil todo. Você pode, porque aqui no Extraordinário você pode tudo. Pode ter imóvel no nome, pode ser maior que 250 metros quadrados se for urbano, pode ser maior que 50 hectares se for rural, basta ter a posse de 15 anos, no caso de uma Posse de 10 anos moradia habitual também resolveu o problema da Posse.

Todo Usucapião precisa ter Posse então no Extraordinário, nós estamos falando de 15 anos, cai para 10. Mas nós temos um Usucapião também muito utilizado na Prática. Essas espécies que estamos falando aqui, é 99% dos nossos Usucapiões utilizados na prática, o resto é muito teoria.

Assim, para que este tipo ocorra, são necessários o preenchimento dos seguintes requisitos:

  • posse com animus domini – deve possuir como a coisa como se fosse sua;
  • prazo igual ou superior a 15 (quinze) anos;
  • posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade;

O prazo será reduzido de 15 (quinze) para 10 (dez) anos se:

  • O possuidor haver estabelecido na propriedade a sua moradia; ou
  • Se realizou no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo.

Segunda espécie muito utilizada, é o Ordinário ou também chamado de Ordinária. Tanto faz no feminino ou masculino.

O Usucapião Ordinário, é aquele em que o lapso temporal, ou seja, a posse tem que ser de 10 anos. Olha que interessante, esse Usucapião de 10 anos, diferente do Extraordinário que permite até a má fé

Diferente do Usucapião Extraordinário, o Ordinário não tem limite de metragem, pode ser maior que 250 metros quadrados, maior que 50 hectares se for rural, permite que tenha registro de outro imóvel do nome, porém o Ordinário sempre considera e só permite a boa fé.

Normalmente o lapso temporal do Usucapião Ordinário é de 10 anos, porém com algumas situações em titulo de boa fé, cai para 5 anos.

Neste tipo, o possuidor acredita de fato que é o legítimo proprietário.

Assim, os requisitos são os mesmos da Usucapião extraordinária, além do justo título e boa-fé, vejamos:

  • posse com animus domini – deve possuir como a coisa como se fosse sua;
  • prazo igual ou superior a 10 (dez) anos;
  • posse mansa, pacífica e ininterrupta da propriedade;
  • justo título; e
  • boa-fé.

O prazo será reduzido para 5 (cinco) anos, se:

  • O possuidor tiver estabelecido a sua moradia; ou
  • Se tiver realizado investimentos de interesse social e econômico

O terceiro Usucapião muito utilizado, que é objeto de confusão é o Usucapião Constitucional. O Usucapião Constitucional, muitos advogados, infelizmente faz confusão, porque acha que o Constitucional é um, Pró-labore é outro, Pro-moradia é outro, Especial é outro. Constitucional é tudo isso junto, esta é a grande realidade.

O Especial é o Condicional, é tudo a mesma coisa, o nome que você for utilizar, não importa se está correto, o grande fundamento dele é na Constituição Federal, conhecida como a Constituição Cidadã, nossa principal legislação.

O Usucapião Constitucional, tem uma vantagem, porém, tem suas desvantagens. O Usucapião Constitucional de todos, é o Usucapião mais célere, mais rápido, porque a Posse não precisa ser de 10 anos, de 15 anos, pode ser de 5 anos, deve ser de no mínimo 5 anos.

Então vou poder usar só o Usucapião Constitucional? Isso se seu imóvel permitir, porque a Posse é só de 5 anos, dentro dos Usucapiões, do lapso temporal é uma das menores Posses, então, tem essa vantagem, porém ele é cheio de requisitos.

O primeiro requisito é o limite de metragem, neste Usucapião o limite é 250 metros quadrados para Imóvel Urbano e até 50 hectares para o Rural.

O segundo requisito é que você não pode ter outro imóvel no seu nome, a título nacional. Mas vão achar caso eu tenha outro imóvel? Sim, pois você precisa entregar muita documentação e respeitar os requisitos, porque o juiz, o perito, todos vão conferir, e se estiver com problemas você vai perder a ação.

O quarto Usucapião, é o Coletivo, que o grande fundamento dele, é o Estatuto da Cidade. Ele tem a função de regularizar, grandes comunidades. Aqueles que querem ter a matrícula do seu Imóvel. Os requisitos são próximos ao Usucapião Constitucional.

O Usucapião Coletivo muitas vezes é utilizado, pelas Defensorias Públicas, Procuradorias. Para o advogado particular, muitas vezes este Usucapião não é bom negócio utilizar essa ação, porque um erro de uma das famílias de metragens pode prejudicar o processo inteiro.

O quinto Usucapião, é um novo Usucapião e é muito importante, é chamado de Usucapião de Abandono de Lar. O Usucapião de Abandono de lar, é também conhecido como o Usucapião domiciliar, este Usucapião tem um pezinho na legislação de Usucapião que estamos acostumados, mas tem um pezinho no Direito de Família. Ele é um Usucapião sansão, punição para aquele que abandona a sua companheira ou vice-versa. Quem foi abandonado tem o direito de fazer a usucapião domiciliar.

Essa Usucapião tem o direito porque foi abandonado. Porém tem o período mínimo de 2 anos sem contato. Então como fica essa situação? Você precisa ser meeiro, precisa ter a metade do imóvel. Quando você é meeiro vai fazer Usucapião da parte que abandonou.

Mesmo que aquele que abandonou, por mais de 2 anos, tenha utilizados seu dinheiro, seja FGTS ou outro recurso, não terá direito a sua metade. Lembrando que o abandono precisa ser efetivo, ou seja, aquele abandono completo, financeiro, físico e intelectual.

Quando existe qualquer contato, mesmo por rede social, Whatsapp ou carta, não existe abandono.

Essas 5 espécies são as mais utilizadas, o Direito possui mais de 36 espécies, e com o CPC novo são 37, mas são teóricas, na pratica não acontecem. Estas 5 são as mais utilizadas na prática.

Então quando escolho um ou outro? Depende da posse! A Posse é o que vai determinar. Se você tem a posse de 5 anos, você vai escolher o Constitucional, agora se você vai querer o vale tudo, você vai precisar ter a Posse de mais de 15 anos. O período de Posse é o que vai determinar.

Lembre-se que qualquer usucapião tem que ter Posse de, 2, 5, 10 ou 15 anos. Mas além da Posse existem 2 outros requisitos que você precisa enxergar. Outro requisito é o “Animus Domini”, ou seja, a vontade de ser dono. Pode ter invadido, comprado a Posse, pode ter comprado através de contrato de gaveta de alguém, porque tinha muita documentação para regularizar, muitos documentos para fazer. O fato é que você entra no imóvel com vontade inicial de ser dono.

O terceiro requisito, é a posse mansa e pacifica, mas o que é isso? Quer dizer que não pode ter boletim de ocorrência? Não tem nada a ver isso, muita gente fala bobagem quando a isso. Basta não existirem ações entre as partes.

Quais os documentos no Usucapião?

É preciso pagar tributo no imóvel para fazer Usucapião? Não.

O Usucapião tem alguns requisitos, o tributo é facultativo. É claro que se você paga tributo, IPTU ou ITR, você está provando a Posse, porém não é obrigatório. O mesmo são as contas de consumo. O mais importante é ter Posse, fazer prova de Posse.

Nos temos nas provas obrigatórias do Usucapião, a Certidão de Propriedade atualizada. Eu preciso saber quem é o dono, quem é o réu, quantas pessoas são donas, proprietárias do imóvel.

Planta ou memorial descritivo, que é um documento exigido, que existe a discussão, mas é obrigatório na prática.

Certidão de distribuição Civil e Criminal, o nome do autor e do réu da ação de usucapião. Esses documentos sim, são obrigatórios.

Usucapião, teremos também uma discussão de estado para estado, então é difícil apontar o que é obrigatório e oque não é. Vai depender de cada estado, pois tem normas que regulamentam isso, varas especificas, que também fiscalizam isso. O que faz mudar de um estado para o outro. O fato é que documentos obrigatórios não fogem muito disso. Pode ser que um juiz peça algum documento a mais, por ser algum fundamento em algum estado.

Então aqui finalizamos o conteúdo deste post, caso tenha alguma dúvida, por favor, deixe nos comentários que eu vou responder.

Um forte abraço e nos vemos em breve,

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