Direito Imobiliário

Quem deve pagar o ITBI cobrado na aquisição de imóveis?

Inicialmente cabe ressaltar que ITBI significa: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e, tal tributo, de acordo com a Constituição Federal, é de competência dos Municípios, ou seja, cabe à cada município da federação regulamentar a cobrança desse imposto. 

Sendo assim, é possível que cada Município determine os ditames inerentes a sua cobrança de maneira diversa. 

É importante, para melhor compreensão desse imposto, elencarmos as principais normas gerais a respeito, como o art. 156 da Constituição Federal:

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

[…]

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

[…]

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

II – compete ao Município da situação do bem.

E as previsões no CTN, Código Tributário Nacional:

Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.

Importante ressalvar que o art. 35 do CTN dispõe que a competência é dos Estados, isso porque até a promulgação da Constituição Federal de 1988 a tributação sobre a transmissão de bens imóveis, inter vivos, era também dos Estados, assim como o ITCMD, mas em 1988 essa competência foi alterada para os Municípios e o Distrito Federal.

Feita essa ressalva, chegamos ao ponto chave dessa análise, a possibilidade de atribuição de sujeição passiva, definição de ‘pagador do imposto’, à qualquer pessoa envolvida na operação tributada, ou seja, a transferência de titularidade do imóvel. 

Nesse sentindo então é correto afirmar que a legislação municipal poderá atribuir a obrigação tributária (o pagamento) desse imposto ao adquirente do imóvel, ao proprietário transmissor da titularidade sobre o bem, aos cedentes, nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda, enfim, qualquer pessoa diretamente relacionada ao negócio jurídico em questão.

À exemplo da Lei Municipal Paulista nº11.154/91:

Art. 6° – São Contribuintes do imposto:

I – os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos;

II – os cedentes, nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda.

III – os transmitentes, nas transmissões exclusivamente de direitos à aquisição de bens imóveis, quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil.(Incluído pela Lei n° 13.402/2002)

Assim como a Legislação Guarulhense à esse respeito, a Lei Ordinária nº 3415/88 :

Art. 5º São contribuintes do imposto:

I – os adquirentes dos bens ou direitos transmitidos;

II – nas cessões de direitos decorrentes de compromissos de compra e venda, os cedentes.

Percebe que cada município definiu, como melhor lhe pareceu quem deveria ser incumbido dessa função?

Então, concluindo o pensamento, se você adquiriu um imóvel e deseja saber se cabe à você ou a outra parte no negócio o pagamento desse imposto, basta consultar a legislação do município onde encontra-se localizado o imóvel objeto do negócio. 

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